マイホームを購入しようと思った時に欠かす事ができないのが住宅ローンです。
住宅ローンというのは、簡単に言うと金融機関からの借金になりますので、そこには審査があるんですね。
実際に収入はあるのに住宅ローンを借りられないという事も現実にあり得る事です。
でも、そこにはやはり住宅ローンの審査に通らない理由があるんですね。
そこで今回は住宅ローン審査に通らない理由について解説していきたいと思います。
目次
住宅ローン審査って何？
住宅ローンの審査というのは、金融機関が住宅ローンを申し込んだ人に対して融資をしても大丈夫かどうかをチェックする事を言います。
下記のような事をチェックするんですね。
- 住宅ローンを申し込んだ人がちゃんと返済できるのか？
- 物件にどれくらいの担保価値があるのか？
住宅ローンの審査に下記の2種類があります。
- 事前審査（仮審査）
- 本審査
事前審査（仮審査）というのは、本審査に通る見込みがあるかどうかを判断するための審査の事を言います。
住宅ローンで借りる金額というのは、一般的には数千万円と高額になります。
そして、返済期間も長いです。
そのため、金融機関は住宅ローンを申し込んだ人がどれくらいの年収があるのか、どれくらい現在の勤務先で働いているのかなど様々な項目を審査する事になります。
その人に融資をしても大丈夫かどうかを慎重に判断する事になるんですね。
住宅ローンの審査はどうして2段階で審査するの？
一般の方から見ると、どうして住宅ローンの審査は2段階で審査するのかというのは疑問に思いますよね。
それでは何故住宅ローンの審査は2段階で審査するのかについて解説したいと思います。
金融機関としては、取得する物件が決まらなければ住宅ローンの本審査ができないんですね。
そして、借り手側としても、住宅ローンが本当に借りられるかどうか分からなければ、物件を購入するための資金に見通しが立ちませんよね。
なので、住宅を購入する時はまず金融機関の事前審査を受ける事になります。
実際に住宅ローンが借りられるかどうかの可否をチェックする必要があります。
つまり、事前審査である程度のお墨付きをもらうというわけなんですね。
事前審査を無事通過して、住宅ローンの本審査でもOKをもらう事ができれば、物件の引き渡しの時に融資が実行されるんですね。
当然ながら事前審査が通らなければ、本審査に進む事はできないです。
住宅ローンの事前審査に通らない理由とは？
住宅ローンでお金を借りるためには、まず事前審査に通る必要があります。
本審査ではないので、簡易的なものにはなります。
基本的には住宅ローンを申し込んだ人が自己申告した内容を元に審査されるんですね。
しかし、申告した内容が審査を通るための条件を満たしていなかったり、本人の属性に問題があったりすると、普通に落ちます。
そこでここでは住宅ローンの事前審査に通らない理由について解説していきたいと思います。
転職などをして勤続年数が物凄く短い
一般的な銀行の住宅ローンの場合は、基本的には勤続年数2年以上というのが基本になります。
なので、転職したばかりの方や就職したばかりの方はマイホームが欲しいという気持ちになったとしても、住宅ローン自体に申込できないケースが多いんですね。
つまり、審査のテーブルにすら上がる事ができないんですね。
ただ、キャリアアップのためなど転職した理由によってはこの点はクリアできる事もありますので、住宅ローンを申し込んだところに相談してみると良いでしょう。
住宅ローン以外の借金がたくさんある
住宅ローンは簡単に言うと借金なので、他でたくさんの借金をしていると事前審査に通過するのは難しくなります。
住宅ローン以外の借金というのは、下記のようなものがあります。
- 車のローン
- クレジットカードのリボ払い
- スマートフォンの分割払い
- 奨学金
- カードローン
- キャッシング
住宅ローンの審査では、住宅ローンの返済を含めた年間の借金の返済額と年収の割合を重視する傾向があります。
住宅ローン以外の借金が多いと、年収に対する借金の割合が大きくなるので、事前審査の通過は難しくなってしまうんですね。
住宅ローンを全て払い終わった時の年齢が80歳を超えている
住宅ローンは長期に亘って、返済をしていくものになりますので、年齢というのも重要な要素になるんですね。
住宅ローンの返済期間は35年もしくは40年で設定されている事が多いんですね。
一般的には80歳というのはボーダーラインと言われていて、完済時の年齢が80歳を超えてしまうと、事前審査を通過する事は難しくなってしまいます。
つまり、40歳～45歳までに住宅ローンを申しまないと厳しい結果が待ち受けているかもしれません。
個人事業主などで収入が不安定である
個人事業主だと、どうしても会社員などと比べると収入が不安定になりがちです。
なので、個人事業主という事だけで、住宅ローンの審査が厳しくなる事が多いんですね。
個人事業主は、節税のために売上や経費をある程度操作する事も可能なので、あえて赤字の確定申告をする事でできてしまうんですね。
ただ、住宅ローンを組みたいという事であれば、黒字の確定申告を続けるなど長期的な戦略も必要になってくるんですね。
過去に返済を遅れた事がある
過去にローンなどの返済が遅れてしまうと、住宅ローンの審査にほぼ通らないです。
個人信用情報というものはご存じでしょうか？
個人信用情報というのは、クレジットカードや奨学金・マイカーローンなどのローン契約などの内容が登録されているデータベースのようなものを言います。
下記のような金融事故歴があると、個人信用情報に『異動』という文字が登録されます。
- 過去に支払いで遅延を繰り返した事がある
- 過去5年以内に債務整理をしている
このような状態をブラックリストに載っているという事なんですね。
住宅ローンの審査では、必ず個人信用情報を確認します。
個人信用情報に『異動』という記載がある場合、住宅ローンの審査はほぼ通らないです。
借りたいと思っている金額が多い
一生に1度のマイホームという事で、あれもこれも希望を膨らましている方も少なくないと思います。
ただ、住宅ローンというのは無限に借りられるわけではありません。
年収に占めるローン返済額の割合が大き過ぎると、事前審査に通らないという事も多いんですね。
それぞれの金融機関では、ある程度の返済負担率というものを設定しておりますので、あらかじめチェックしておく事も大事ですね。
借りられる上限いっぱいまで借りるのではなく、余裕を持った返済負担率になるように住宅ローンの審査に申し込むと良いかと思います。
返済の実績があまりに無いのも良くない
住宅ローンを申し込んだ人の中でも現金しか使わない人もいると思います。
クレジットカードやスマホ決済などを全く使わない現金主義の人ですね。
ただ、住宅ローンの審査においてはあまり良くないと言われているんですね。
クレジットカードやスマホ決済などを使わない人は、返済実績がないという事で信用度が低くなる事もあるそうです。
クレジットカードやスマホ決済は使ってみると、現金よりもお得になる事が多いですよね。
そのお得になるシステムを使わないという事は、『そのようなサービスを使う事ができない理由があるのではないのか？』と金融機関が考えるからです。
なので、返済実績を作るためにも、普段絶対に払うもの（電気代やガス代や携帯電話料金など）をクレジットカードで支払う事も住宅ローンの審査には重要な事なんですね。
住宅ローンの本審査に通らない理由とは？
住宅ローンの事前審査を通ると、次は本審査に進む事になります。
本審査では下記の項目をチェックする事になります。
- 購入する物件
- 納税の状況
- 健康状態
事前審査とは審査する項目が違うので、事前審査を通ったとしても本審査で落ちる可能性はあるんですね。
そこでここでは住宅ローンの本審査に通らない理由について解説していきたいと思います。
事前審査で申告された内容と本審査で申告された内容が違う
本審査では事前審査の内容を改めて審査する事になります。
この時に事前審査で申告した内容と違う部分があった場合、金融機関としては『事前審査では嘘の申告していた』と見なす可能性があるんですね。
住宅ローンと言ってもお金の貸し借りなので、その辺は一般社会と変わらないんですね。
嘘を付いている人にお金は貸さないですよね。
なので、事前審査で申告していた内容と本審査で申告していた内容が違っていると、ほぼ本審査に落ちます。
本審査までに転職してしまった
事前審査から本審査までに間に変化があると審査が厳しくなってしまいます。
転職という事は職業に変化があったという事ですので、やはりダメなんですね。
転職によって年収が変わってしまう可能性がありますので、金融機関としては『年収が変わってちゃんとこの人は返済する事はできるのか？』と思われる可能性があるんですね。
基本的に転職は住宅ローンの審査においては『リスク』でしかないんですね。
購入する物件の担保価値が低い
購入する物件が担保価値が低いと、本審査に落ちてしまう事があります。
担保価値が低い物件と言うのは、築年数が古い物件や再建築ができない物件などの事を言うんですね。
担保というのは、金融機関がお金を貸す代わりに物件に抵当権を設定する保険の事を言います。
住宅ローンを借りた人が返済できなくなってしまった場合、担保物件は抵当権を設定している保証会社などによって売却される事になります。
売却してもちゃんと貸したお金を回収できるだけの価値がある物件でなければ、保証会社の審査は通らないんですね。
なので、住宅ローンの本審査では、購入する物件が価値がある物件なのかどうかについても審査される事になるんですね。
健康状態に問題がある
住宅ローンを借りるためには団体信用生命保険に加入する必要があります。
団体信用生命保険と言うのは、住宅ローンを借りた人に万が一何かあった場合に保険金で融資を返せる保険の事を言います。
なので、本審査では団体信用生命保険に入れるかどうかの審査もする事になります。
健康状態に問題があると、団体信用生命保険に加入する事ができないんですね。
結果として、本審査を通過する事もできないんですね。
健康状態が良好である事も住宅ローンを借りるには重要な要素なんですね。
住宅ローンの事前審査に落ちないための対策
住宅ローンの事前審査に対しては、ある程度の対策を立てる事が可能です。
金融機関や商品によって若干違うかもしれませんが、大まかな対策について解説していきたいと思います。
勤続年数に制限が無い住宅ローンを利用する
勤続年数の縛りがある住宅ローンの審査の場合、勤続年数が短いとそもそも審査のテーブルに上がる事ができません。
この対策としては、勤続年数の条件がない住宅ローンを選ぶのも1つの方法ですね。
メガバンクでも勤続年数の条件が無い住宅ローンはあります。
ネット銀行の住宅ローンでも勤続年数の条件が無いところはあるんですね。
そして、フラット35であれば、申込の条件に勤続年数の制限がありませんので、転職したばかりの方であっても利用する事ができるんですね。
物件を購入する時期を後ろ倒しにする
勤続年数で住宅ローンの審査に通らないという方は、物件を購入する時期を後ろ倒しにするというのも1つの方法ですね。
勤続年数が3年以上であれば、かなりの確率で住宅ローンの勤続年数の条件をクリアする事ができると思います。
この後ろ倒しした時間を利用して、自己資金を貯める事ができれば、自分がイメージしたマイホーム購入の実現に近付けると思います。
ただ、人気の物件という事であれば、購入を後ろ倒しにしてしまうと、チャンスを逃してしまう事になります。
このような場合は勤続年数の条件が無い住宅ローンを探して申し込んだ方が得策と言えるでしょう。
金融機関を変更する
勤続年数が短いが短くて住宅ローンの審査に通らないという方は、金融機関を変更する方法もオススメです。
金融機関によって、勤続年数の条件が違うケースもありますので、申し込んだ金融機関がダメでも違う金融機関ならOKという事もあるんですね。
金融機関はたくさんありますので、1つの金融機関がダメだからと言って、すぐに諦める必要はないんですね。
他でお金を借りているなら完済する
住宅ローン以外にお金を借りているなら、まずは完済する事が重要です。
住宅ローンを借りる場合、借りられる限度額というものがあり、他で借りているお金も考慮した上で計算されます。
なので、住宅ローン以外の借金が多いと、借りられる限度額も減ってしまうんですね。
そうなると、希望のマイホームを購入できなくなる可能性があります。
住宅ローン以外に借金があるなら、まずは完済して、それから住宅ローンの申込をするのが良いでしょう。
親子リレーローンを利用する
住宅ローンを全て払い終わった時の年齢が80歳を超えている場合、親子リレーローンの利用がオススメです。
親子リレーローンというのは、親子で1つの住宅ローンを契約して、親子2世代に亘って返済するローンの事です。
親子リレーローンを利用する事によって、完済する年齢が80歳を超えていても、子供がそれを受け継いでくれるので、返済期間を長くする事ができます。
親子リレーローンを活用する事で事前審査に通る可能性が高くなるんですね。
フラット35を利用する
個人事業主で収入が不安定な方は、フラット35を利用してはいかがでしょうか。
フラット35は一般の金融機関と違って、職業が審査に影響する事はほぼ無いんですね。
という事もあって、個人事業主であっても、割と審査が通りやすくなっていると言われております。
全期間固定金利という事もありますので、金利の変動リスクも回避できると思います。
個人信用情報を前もってチェックしておく
過去に返済を遅れた事があるという方は、個人信用情報を前もってチェックしておくと良いでしょう。
そして、個人信用情報に『異動』の記載が無いかどうかもチェックしておきましょう。
個人信用情報の機関は下記の3つがあります。
- 【銀行系】全国銀行個人信用情報機関（JBA）
- 【カード系】株式会社シー・アイ・シー（CIC）
- 【消費者金融系】株式会社日本信用情報機構（JICC）
この3機関で個人信用情報をチェックする事ができます。
個人信用情報を確認する事自体、事前審査を通るための具体的な対策ではないです。
しかし、個人信用情報にキズがあるかどうかをチェックしておく事で、現在の状況を把握する事ができるので、手順としてはアリだと思います。
現状をしっかり把握する事で、具体的な対策を練る事ができると思います。
頭金の割合を多くする
借りたいと思っている金額が多い場合、頭金の割合を多くする事も有効な方法を言えます。
頭金を割合を多くする事で、住宅ローンを借りる金額を少なくする事ができます。
借りる金額が少なくなる事によって、金融機関のリスクを減らす事ができるので、審査を通過するプラスポイントになると思います。
さらに頭金を多く準備する事は、『この人は資金に余裕があるのでは？』という印象も与えられるので、審査にもプラスに働く事になるんですね。
購入する物件を見直す
借りたいと思っている金額が多くても、全額借りられるわけではありません。
そもそも借りれる限度額というのはある程度決まっていますので、それを越える金額を借りる事はできません。
身の丈に合わない物件を購入しようとすると、途中で住宅ローン破綻になってしまう可能性が高くなります。
そうなると、購入する物件を見直す必要があるんですね。
物件の価格を低くすれば、借りられる金額も低くなりますので、それだけ住宅ローンの審査にも通りやすくなります。
もちろん、月々の負担感も減りますので、住宅ローンを借りる側にとっても無理のない返済ができると思います。
クレジットカードを利用する
全く返済履歴が無いというのも、住宅ローンの審査においてはマイナス面があるんですね。
そこで全く返済履歴が無いという事を解消するためにクレジットカードの利用で返済の実績を作る事も重要なんですね。
毎月掛かる固定費（電気代や携帯電話料金など）をクレジットカードで支払う事で住宅ローンの事前審査を有利に進める事が可能です。
住宅ローンの本審査に落ちないための対策
住宅ローンの事前審査同様に本審査についてもある程度の対策を立てる事ができるんですね。
対策をしっかり立てる事で本審査も通りやすくなるかと思います。
そこでここでは住宅ローンの本審査に落ちないための対策について解説していきたいと思います。
書類に記載する内容を事前審査と同じにする
事前審査で申告された内容と本審査で申告された内容が違うと、かなりの確率で本審査に落ちます。
この対策としては、書類に記載する内容を事前審査と同じにする事です。
非常に当たり前な対策ですよね。
事前審査では書類の提出は求められないんですね。
ただ、書類を求められないからと言って、申告する内容を適当にしてしまうのはダメなんですね。
本審査の証明書類を提出した時に事前審査の時の内容が違うと、本審査に落ちます。
このような失敗をしないために事前審査の時から本審査に必要な証明書類をちゃんと準備しておいた方が良いかと思います。
事前審査と本審査の内容が違う事が無いようにしておく事が重要なんですね。
融資が実行されるまで転職はしない
転職は住宅ローンの審査においては大きなマイナスになります。
融資が実行されるまでは転職はしない方が得策です。
住宅ローンの契約というのは、事前審査と本審査が終わっても完了するわけでは無いんですね。
融資が実行されるまでは何が起こるか分かりません。
融資が実行される前に転職をしてしまったり、退職をしてしまったりすると、金融機関からの信用を失くしてしまいます。
場合によっては、金融機関からヒアリングを受けたり、審査結果そのものを無効にされる可能性もあるんですね。
借りる金額を少なくする
購入する物件の担保価値が低いと、本審査に通らない可能性があります。
このような場合、購入しようとしている物件の担保価値に見合った融資の内容に金額を減らす事もオススメです。
借りる金額を担保価値に見合った金額にする事で、本審査に通る可能性があるんですね。
金融機関を変更する
担保の評価と言うのは、金融機関によって基準が違います。
独自の担保評価をする金融機関もありますので、購入する物件の担保価値が低いという事で審査に落ちた場合、金融機関を変更するのも1つの方法なんですね。
金融機関を変更する事で、物件の担保価値が少し引き上げる事ができるかもしれないんですね。
ワイド団信を利用する
健康状態に問題がある方は、ワイド団信がオススメです。
ワイド団信というのは、病歴がある方であっても加入しやすい団体信用生命保険の事を言います。
住宅ローンというのは、基本的には団体信用生命保険の加入が必須になります。
ただ、健康状態に問題がある方は団体信用生命保険に加入できない可能性があります。
そこでワイド団信であれば、通常の団体信用生命保険に加入できなかったとしても、加入しやすくなっているんですね。
ただ、ワイド団信は住宅ローンの適用金利に年0.3％くらいの金利上乗せが必要になりますので、注意が必要です。
フラット35を利用する
健康状態に問題がある方はフラット35の利用もオススメですね。
通常の住宅ローンは団体信用生命保険の加入が必須ですが、フラット35は必須ではないんですね。
団体信用生命保険の加入は任意なんですね。
なので、団体信用生命保険を付けずに住宅ローンを申し込む事もできるんですね。
団体信用生命保険を付けなければ、健康状態を問われる事もありませんので、本審査に通過する事ができます。
消費者金融でお金を借りていると住宅ローン審査に通らない？
消費者金融からお金を借りているという場合、住宅ローンの審査が通るのか通らないのかと不安に感じる方も少なくないと思います。
実際消費者金融でお金を借りていると住宅ローンの審査は通らないのでしょうか？
当然ながら消費者金融からお金を借りていない方が審査は通りやすいです。
でも、消費者金融からお金を借りているからと言って絶対審査に通らないというわけでもなさそうです。
ここでは消費者金融からお金を借りていると住宅ローンの審査に通らないのかについて解説していきたいと思います。
住宅ローンは総量規制の範囲外
現在では法律でお金が借りられる限度額というのが決まっているんですね。
その法律というのは貸金業法になります。
数十年前に借金を繰り返す多重債務者が増加したという過去がありました。
これは社会問題にもなったんですね。
多重債務者を増やさないために2006年（平成18年）に貸金業法が改正されました。
貸金業法では年収の3分の1までしかお金を借りられなくなったんですね。
貸金業者から借りられるお金の総額の上限を規制する法律の事を総量規制と言います。
総量規制の対象になるのは、主に下記のものです。
- 消費者金融のカードローン
- クレジットカードのキャッシング
しかし、住宅ローンや自動車ローンなど銀行からお金を借りる事については、総量規制の範囲外なんですね。
なので、消費者金融からお金を借りていても住宅ローンの審査が通らないという事は無いんですね。
実際に住宅ローンでお金を借りられるかどうかは、申し込んだ人が信用できるか、ちゃんと返済できるかにかかっています。
消費者金融から借りているお金が多額で、銀行から『この人ちゃんと返済できるのか？』と懸念を抱かれれば、住宅ローンの審査に通らないという事も十分にあり得るんですね。
消費者金融を昔利用していても完済していれば問題無し
消費者金融を昔利用していた事で、住宅ローンの審査に通るかどうか不安な方も結構いらっしゃると思います。
ただ、お金をちゃんと返済し終わっているのであれば、基本的には問題無いです。
借りたお金をちゃんと返したという実績ができたので、むしろプラスの面があるくらいです。
しかし、延滞してしまったという事であれば、問題ありです。
借りたお金を延滞してしまうと、個人信用情報にキズが付いてしまうんですね。
キズが付いてしまうと、住宅ローンの審査はほぼ通らないと思った方が良いですね。
だいたい5年くらいは信用情報機関に記録が残ってしまうので、その記録が残っている期間は住宅ローンの審査は通りませんので、注意が必要ですね。
消費者金融でお金を借りて住宅ローンの審査に落ちたケース
消費者金融でお金を借りてもシステム上は住宅ローンでお金を借りる事はできますが、不利である事に変わりはありません。
ここでは実際に消費者金融でお金を借りて住宅ローンの審査に落ちてしまったケースについて解説していきたいと思います。
個人信用情報にキズが付いている
先程も解説させて頂きましたが、消費者金融でお金を借りて延滞してしまうと、かなり問題アリです。
個人信用情報にキズが付いてしまうんですね。
こうなると、ほぼ住宅ローンの審査には通りません。
この他にも下記の支払いを延滞しても、個人信用情報にキズが付いてしまうんですね。
- クレジットカードの支払い
- 携帯電話の端末の分割払い
延滞の他にも債務整理などの『金融事故』でも個人信用情報にキズが付きます。
住宅ローンの審査では、個人信用情報を必ず確認されます。
なので、過去に延滞や債務整理などの『金融事故』があった事はバレてしまうんですね。
現在個人信用情報にキズが付いている方は、その傷が無くなるのを待って住宅ローンの申し込みをしなければなりません。
キズが無くなる期間としては、延滞で5年程度、債務整理で5～10年程度と言われております。
返済負担率が高い
返済負担率が高いと、金融機関から『住宅ローンの返済が難しいのでは？』と判断される可能性があり、審査を通過するのが難しくなるんですね。
返済負担率と言うのは、年収に占める住宅ローン以外の借金と住宅ローンの年間返済額の割合の事を言います。
ここで言うと、住宅ローン以外の借金というのは消費者金融からの借金という事になりますね。
一般的には住宅ローンの返済負担率というのは、年収の3割程度と言われております。
消費者金融からお金を借りている場合、住宅ローンの返済と併せて返済負担率が年収の3割に収まっていれば、基本的にはOKという事になります。
逆に3割を超えてしまっていると、金融機関から『住宅ローンの返済、大丈夫か？』と思われてしまうんですね。
消費者金融にお金をたくさん借りている人は、下記の方法がオススメですね。
- 住宅ローンの返済を合わせた返済負担率を3割で抑えた物件を選ぶ
- 可能な限り消費者金融で借りているお金を返してから、住宅ローンに申し込む
複数の消費者金融からお金を借りている
総量規制の範囲内という事であれば、複数の消費者金融からお金を借りても大丈夫です。
ただ、国としては多重債務者を少しでも減らす方針になっているそうです。
3社以上の消費者金融からお金を借りている場合、住宅ローンの審査で通らない可能性があると言われているんですね。
住宅ローンを活用してマイホームを購入したいのであれば、やはり取引している消費者金融は少しでも減らした方が良いでしょうね。
しかし、年収が多くて返済能力が高い人であれば、複数の消費者金融からお金を借りていても、住宅ローンの審査に通る可能性が高くなります。
消費者金融を利用していたのに隠していた
消費者金融を利用していたのに、その事を隠して住宅ローンに申し込んだとしてもかなりの確率で審査に落ちます。
隠したところで、個人信用情報を見ればすぐに分かる事ですからね。
現在どこかでお金を借りている事が後で分かると、返済負担率が変わってきますので、住宅ローンの審査に不利に働くのは言うまでもありません。
どちらにしても正直申告した方が住宅ローンの審査に通る可能性が高くなると思います。
住宅ローン審査に通らない時は夢マイホーム札幌に相談を！
住宅ローンの審査が通らなかった場合、夢のマイホームを諦めてしまいますよね。
ただ、夢のマイホーム札幌に相談頂ければ、もしかすると夢のマイホームを手に入れる事ができるかもしれません。
現在資金計画が思うように進んでいないお客様、過去に資金計画で上手くいかず再チャレンジしたいお客様に向けて『マイホーム購入資金相談サービス』というサービスを提供しております。
マイホームの夢を諦めていたお客様を数多くサポートしてきて、数多くのお客様の夢のマイホーム取得のお手伝いをしてきました。
もし、まだマイホームの夢を諦め切れないという方は是非1度夢マイホーム札幌の公式ホームページをご覧になってみて下さい。
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