自営業者さんの住宅ローン審査のポイントとは?

前回は「会社の社長さん」の住宅ローン審査のポイントについて解説させて頂きました。

ちょっとばかり専門的な部分もあったと思いますが、基本的な知識にプラスして「実際に住宅ローン審査を通すテクニック」のような事もお伝えしております。

もし今後マイホーム購入する機会がございましたら、読み返してみて下さい。

会社の社長さんと同じように自営業の方も住宅ローン審査では、若干不利だと思います。

やはり、会社の社長さんと同じで自分の収入を自己申告するような形なので、それが本当の収入かどうかをしっかりとチェックしなければならないからなんですね。

ここでは個人でビジネスをしている自営業者(個人事業主)さんが何故審査に通りにくいのかと自営業者さんの住宅ローンの審査のポイントについてお話したいと思います。

 

『給与所得』か『事業所得』かで審査は大きく変わる!

何度かお話ししておりますが、ローン審査では所得の種類が大きなポイントになります。

住宅ローンのお申し込みをした方の収入が『給与所得』であるかあるいは『事業所得』であるかで、住宅ローンの審査というのは大きく変わってくるんですね。

個人事業主というのは、一般的には個人でビジネスをするという届出を役所に提出して、売上・所得を事業所得として確定申告している方という事になります。

また、保険外務員さんについても個人事業主に分類されるんですね。

毎日会社に出勤し、毎月振り込まれる給料から社会保険や所得税が差引きされていても、会社との契約が雇用契約ではなく、所得が事業所得であれば個人事業主という事になります。

この事業所得か給与所得かで、住宅ローンにはどのような影響があるのでしょうか?

 

給与所得者と個人事業主の決定的な違いとは?

住宅ローンの審査において、給与所得者と個人事業主の決定的な違いというのは、住宅ローンの審査の対象となる収入の考え方なんですね。

給与所得者は『給与の総額=税込年収』が審査の基準になりますが、個人事業主は「売上」から「経費」をマイナスした「所得」が審査の対象という事になるんですね。

所得金額というのは、税金の計算のベースになると共に健康保険料の算定ベースにもなっているので、自分で申告する確定申告の時には税金や健康保険料を少なくするために、できるだけ所得が低くなるように申告するのが一般的だと思います。

ところが、住宅ローンはこの申告額をベースに審査をするので、「申告した年収が低すぎて、希望する額が借りられない」という事態になってしまう事がよくあるんですね。

 

数年かけて所得が安定している申告を続ける事が必要!

確定申告は自主申告なので、ある程度自分で操作する事が可能です。税金や健康保険料が高くなってしまう覚悟があれば、所得を多く申告するのも比較的簡単です。

となると、マイホームを購入したいからという理由で「今年はなるべく所得が高くなるように確定申告をしよう」という事になりそうですよね。

もちろん、審査する金融機関側もこのような事をよく分かっているので、所得が突然大幅にアップしていれば、『これはおかしい』という事で細かくチェックすると思います。

前年に比べた時に売上がほとんど変わらないのに、年収が大幅にアップしているケースでは、大幅にアップした所得に信憑性があるかどうかが入念にチェックされて、作為的なものは継続性が認められないと判断されて、否決になる事もあります。

自営業者さんがマイホームを購入する場合には、数年かけて所得が安定している申告を続けるという長期的な作戦が必要になってくるんですね。

ただ、現在は金利も低いというマイホームを購入したい方には絶好のチャンスではありますが、数年後もこの状況が続いているという保証は全くありません。

金利が低いこの有利の状況の時にマイホームを購入しておきたいものですよね。

 

フラット35なら自営業者さんも諦める必要はない!

しかし、せっかくマイホームを購入したいという気持ちになっているので、どうにかして購入できないものかと思っている方も正直少なくないと思います。

実際のところは住宅ローンを借りても返済する能力はあるけど、きちんと確定申告していなかったばっかりにマイホームが購入できないという方も実は珍しくないんですね。

このような方々は一般の住宅ローンであれば審査のテーブルにも乗りませんが、フラット35なら審査のテーブルに乗せる事ができますので、まだ諦める必要は全くないんですね。

フラット35であれば審査年収・返済比率・収入合算の計算方法などで、一般の金融機関の住宅ローンよりも有利に審査できる部分があるかもしれないんですね。

自営業の方でどうしてもマイホームを手に入れたいという強い思いがあれば、可能性は決して高くないかもしれませんが、やり方はあるという事なんですね。

 

自営業者にとって一般の銀行ローンは敷居は高い!

確定申告というのは税務署に提出するもので、そこで何かチェックを受けるというわけではないので、自営業者さん本人の良識に任されるという面もあります。やろうと思えばちょっとした操作はできなくもないんですね。そういう背景から自営業者さんの住宅ローンというのは自ずと厳しくなるのはしょうがない部分もあるんですね。フラット35なら若干ではありますが、審査の部分で一般の銀行よりも有利に進める事ができると思います。

 

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