フラット35は国が運営している独立行政法人『住宅金融支援機構』が国民のマイホーム取得のために提供している長期固定金利住宅ローンです。
審査の幅が広く、ローンが難しいお客様でも融資が借りられるかのようなイメージが定着していますよね。
そのせいか、フラット35は銀行ローンが通らない人向けの金利が高く・内容の良くないローンといった印象があるというのを聞く事があります。
正直なところまず最初に銀行さんに住宅ローンの申し込みをしてみて、ダメだったら『フラット35』で申し込みをするというパターンの不動産業者さんも結構いらっしゃるんですね。
しかし、フラット35は審査が緩いからと言って、金利が高い劣悪なローンではありません。
それどころか長期固定で低金利を提供するとっても良いローン商品だと思います。
ここでは固定金利と変動金利のそれぞれのメリット・デメリットを解説していきます。
目次
住宅ローンの金利のタイプについて
まず始めに住宅ローンの金利にはどんなタイプがあるのかをお話し致します。
住宅ローンの金利というのは、大きく分けると下記の2つに分けられます。
- 契約した時の金利がずっと変動しない『固定金利』
- 市場金利の状況によって支払い途中で金利がアップ・ダウンする『変動金利』
固定金利というのはどんな事があっても月々の支払い金額は金利が変わらないんですね。
なので、契約時点で総支払い金額が決まっているんですね。
それに対して、変動金利というのはその時の金利情勢によって月々の支払い金額が変わります。
なので、最終的にいくら支払うかは決まっていません。
この総返済額が決まっているかいないかが大きな違いというわけなんですね。
固定金利と変動金利、どっちがお得なの？
それでは、固定金利と変動金利ではどちらがお得なのでしょうか？
金利の水準が平均より低い時には固定金利の方がお得になります。
それに対して、金利水準が高い時には変動金利の方がお得になります。
今は史上最低の低金利時代になります。
なので、借りる側からすると本来は固定金利が選んで当然なんですね。
しかし、貸す側としては固定金利で35年ローンを借りられると、ちょっとまずい事になるんですね。
今後金利が上がってきた時にローンでもらう利息よりも預金に支払う利息の方が高くなってしまい、赤字になってしまう可能性があります。
なので、固定金利商品はなるべく販売したくないのが本音なんですね。
逆に自分達にリスクのない変動金利商品であれば、今は多少安い金利にしておいても今後いくらでも調整が効きます。
ならば今だけ安くして変動金利商品を売ってしまえという事になるんですね。
結果として下記のような商品が売られているのが現状なんですね。
- 金利0.5％台の変動金利商品
- 0.8％の3年固定型商品
金利が低い変動金利商品が売られている理由
ちょっと言い過ぎなのかもしれませんが、ある意味上記のようなとんでもなく金利の低い変動金利商品というのは、お客様に固定金利のメリットを考える隙を与えないようにする目くらまし的な効果を持った商品ではないかと思う事があります。
ただ、現在のフラット35の35年固定金利というのも異常と思えるくらい低い金利です。
民間の金融機関では絶対に提供できないような水準なんですね。
民間の金融機関としては、変動金利にこのくらいのインパクトを与えなければ全ての住宅ローンがフラット35に流れてしまう事も十分ありえるので、しょうがないのかなと思ったりしています。
長期固定金利で低金利のフラット35を提供できるのは、下記のような理由がありますので、これに対抗するための企業努力なのかもしれませんね。
- 住宅ローンを債権化して投資家に販売するというスキームを作っている
- これを国が管理している
固定と変動にはそれぞれ長所・短所がある
話がだんだん逸れてきてしまったので元に戻したいと思います。
住宅ローンの金利は契約した時の金利がずっと変動しない『固定金利』と市場金利の状況にとって支払い途中で金利がアップしたりダウンしたりする『変動金利』の2つです。
それぞれの金利にはメリットとデメリットが存在しております。
お客様の現在の状況によっても、どちらがメリットになってどちらがデメリットになるのか正直分からないと思います。
この金利の選択を間違ってしまうと、後で痛い目に遭ってしまう可能性が高くなります。
しっかりとその辺を理解しておく事が失敗しないマイホーム購入に繋がってくるんですね。
現在北海道で主流になっている3年固定金型に代表される固定期間選択型の変動金利というのは『変動金利商品』の1つであり、ある意味普通の変動金利よりも危険度の高い面を持っているというお話しは次回のテーマにしたいと思いますので、お楽しみに。
金利を知る事はマイホーム購入の成功に繋がる
マイホーム購入で住宅ローンを利用する事は何十年も返済し続ける事になります。
なので、金利についてよく知っておかないと後で損をしてしまう結果になります。
特に変動金利は市場金利の状況が大きく影響されますので、常に気にしておかないと総返済額の負担が大きくなってしまいます。
金利について知っておく事はマイホーム購入に成功に繋がりますので、是非知識として留めておいて下さい。