借入限度額の計算方法(返済比率)について②

借入限度額の計算方法(返済比率)について①の続きになります。

前回は返済比率の計算方法のお話しをしました。

復習してみると返済比率の計算式は下記のように表します。

返済比率(%)=「年間返済額」÷「年収」×100

年収は給与所得者なら税込年収で、個人事業主なら事業所得になります。

分子となる「年間返済額」は『申し込む住宅ローンの年間返済額』と『住宅ローン以外の分割払いの年間返済額(※その他借入)』の合計額です。

この返済比率が決められた範囲内である事がローンの条件です。

返済比率の基準というのは、一般の住宅ローンと照らし合わせるとフラット35の方が返済比率は甘くできている、という内容でした。

今回は返済比率の考え方を元に借入限度額を算出する方法について解説したいと思います。

これが分かっていると、マイホーム購入で失敗しない確率が高くなると思います。

前半は数字が複雑で面倒くさいかもしれませんが、後半は具体例を使って分かりやすく解説しておりますので、参考にしてみて下さい。

 

いくらまでなら借りられるかが分かるプロセスについて

では前半の退屈な部分から始めます(笑)

返済比率(%)=「年間返済額」÷「年収」×100

繰り返しになりますが、上記の数式で表される返済比率は、住宅ローンにお申し込みをした方の借入限度額を決定する数字です。

では、年収○○○万円、その他借入○○○万円の人ならいくらまでなら借りられるという事が分かるプロセスをお伝え致します。

年収390万円、車のローン返済額年間36万円(月々3万円)のAさんを例にしてご説明致します。数字を1つ1つ見ていきます。

返済比率の範囲は前回もお伝えした通りです。

一般的な銀行ローンの返済比率

 前年年収    返済比率
300万円未満   25%以内
400万円未満   30%以内
600万円未満   35%以内
600万円以上   40%以内

フラット35の返済比率

 前年年収    返済比率
400万円未満   30%以内
400万円以上   35%以内

となっていますので、年収390万円のAさんの場合、銀行ローンもフラット35も返済比率が30%以内であればOKです。

返済比率(%)>「年間返済額(ローン返済+その他借入)」÷「年収」×100に当てはめると、30%>「ローン返済+36万円」÷390万円×100です。

これではさっぱり分からないと思います。

 

返済期間と金利が決まれば、借入限度額が計算できる!

ここから分かりやすい後半です。

年収390万円の方は、ローン返済とその他借入の合計が年収の30%以内であれば良いという事で、少し分かりやすくなってきましたね。

年収の30%は、390万円×0.3=117万円です。

Aさんは年間返済額が117万円以内であればOKという事ですね。

Aさんは車のローンが36万円あるので、117万円から36万円を引いた81万円が住宅ローンにまわせる限度額になります。

年間ローン返済+36万円<117万円
年間ローン返済<117万円-36万円
年間ローン返済<81万円

月々の返済に直すと、81万円÷12ヶ月=67,500円なので、月々67,500円までOKという事になるんですね。

こんな感じで計算します。

あとは返済期間と金利が決まれば逆算して、借入限度額が計算できます。

返済期間は通常35年、銀行の場合審査金利は通常4%、フラット35は現在の金利がそのまま審査金利になりますので仮に1.57%だとすると、Aさんの借入限度額は、銀行ローンだと1,524万円、フラット35だと2,173万円という事になります。

ちなみに車のローンを返してしまい、その他借入を0円にできれば、銀行ローンだと2,202万円、フラット35だと3,138万円になります。

 

借入可能額が分かればよりイメージがしやすくなる!

現在は便利な世の中でインターネット上には年収・その他借入を入力すると、一瞬で借入可能額が出てくるサイトがたくさんありますが、この基本を覚えておけば、そんなサイトに入力する時もより正確な数字が打ち込めます。

そして、この基本を知っていれば、借入可能額が希望額より少ない場合にどこをどうすれば良いかという対策を考える事ができるので、より夢のマイホームの実現に近づくでしょう。

次回はこの考え方を使って、借入限度額を希望額にするための対策について解説致します。

 

借入可能額の把握はマイホーム購入の第一歩!

今回のお話は借入可能額においての基本的な考え方なので、今後マイホーム購入を検討しているという方には凄く役立つと思います。月々の返済額が分かればマイホームへのイメージがとてもしやすくなるので、検討材料として大いに活用してみて下さい。

借入限度額の計算方法(返済比率)について③に続きます。

 

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