住宅ローン借り換えの基礎知識について

今回もマイナス金利をマイホーム購入に生かすための基礎知識をお伝えします。

今回は借り換えのお話です。この低金利で借り換えの相談が急増しております。

特に建築業者の担当者様がお客様のサービスで借り換えを提案しているケースも多く、色々ご相談をお受けしています。

そこで今回は借り換えの基礎知識をお伝えします。

 

住宅ローンの借り換えを考えるポイントについて

マイナス金利政策によって金利が下がっている現在、今の金利で新たにローンを組んで当初のローンを全て返済するという「住宅ローンの借り換え」がかなり人気を博しています。

借り換えは正常にご返済をされている方なら当初の借り換え時から収入など大きな変化がなければ、基本的には誰でもできますので、まずはメリットがあるかどうかトライしてみる価値はあると思います。ここでは借り換えを考える時のポイントについてお話しします。

 

諸費用は新たなローンに組み込める!

借り換えは新たに住宅ローンを組む事になりますので、保証料・事務手数料・登記費用などの手数料が掛かってきますが、通常はこの手数料も上乗せしてローンを組む事ができます。

 

メリットはこんな風に計算する!

借り換えメリットの計算は、手数料は自己資金で払う場合と手数料も含めて借り換えする場合で変わります。

手数料を自己資金で払う場合

  1. 現在のローンの残り期間の総支払額を計算
  2. 現在の残高で借り換えを行なった後の総支払額を算出
  3. 借り換えに掛かる手数料を算出

①-(②+③)=借り換えメリットになります。

これに対して、借り換え手数料も含んで借り換える場合

  1. 現在のローンの残り期間の総支払額を計算
  2. 借り換え手数料を含めて借りた場合の総支払額を算出

①-②=借り換えメリットになります。手数料を含めた金額で借り換えしても毎月の返済が今より少なくなる事がメリットが出る条件です。

 

具体的に計算してみます。

現在のローンが、現在の金利が2%、残高が2,000万円、残り30年だとすると、
月々の支払いは73,923円 総支払額26,612,280円

これを1%のローンに借り換えると、
月々の支払いは64,327円(▲9,596円)総支払額23,157,720円

差額26,612,280円-23,157,720円=3,544,560円

この場合の諸費用は多めに見積もって
事務手数料 2,000万円×2.1%=420,000円
登記費用 その他(概算) 250,000円
合計  650,000円

になりますから、

諸費用を現金で出した場合のメリットは
3,544,560円-650,000円=2,894,560円

 

諸費用の分のお金がないので、借り換えのローンに組み込んだ場合は、
新たなローン借り換え額は2,000万円+65万円=2,065万円

これを1% 30年で組むと、
月々の返済66,410円(▲7,513円)総支払額23,910,480円

メリットは26,612,280円-23,910,480円=2,701,800円

このケースだと新車1台分くらい購入できちゃうわけです。

 

借り換え時に支払い金額は変えずに返済期間を短くすれば、さらにメリットは大きくなります。

先ほどの例ですと、諸費用を含めて借り換えをして、期間を3年短くする27年返済に見直すと、

月々の返済は73,923円から72751円(▲1,172円)総支払額は23,571,324円

メリットは26,612,280円-23,571,324円=3,040,956円

とてもお得になるので私はこちらを強くオススメしています。

当然ですが、借り換え前と後の金利の差が大きいほどメリットが出てきます。

 

借り換え前と借り換え後の条件の変化に注意

例えば一般の銀行ローンからフラット35に借り換えた場合、団体信用生命保険料が銀行の負担から個人の負担に変わるので、金利が安くなっても総支払額は多くなってしまいます。

なんてケースもありますので、シュミレーションできちんと検証する事が必要です。

 

固定金利と変動金利

今までの説明は全て固定金利から固定金利での借り換えの場合を前提にしています。

現在の住宅ローンが変動金利や3年固定選択型であったりすると、今後の金利がどう変化するかによって、総支払額が変わるのではっきりとしたメリットは算出できないんですね。

また、金利が安いからと言って固定金利から変動金利に借り換えると後々金利が上がってしまい、とんでもない事になってしまうかもしれないんですね。

 

この機会に固定金利と変動金利の違いをしっかり知ろう!

当サイトで何度もお伝えしていますが、金利が低い時期に1番低い変動金利を選択するという事は今後金利が上がるリスクを背負っているという事になります。

現在の変動金利や3年固定金利に比べ、全期間固定金利の方が高いのは「35年間金利保証」が付いているからです。

言い方を変えれば、変動金利は返済している途中に値段がアップしたりダウンしたりするローンであり、金利が低い今は支払いは底値になっており、支払い終わるまでには支払いが上がる可能性が高いんですね。

もっと言うと、最後には思った以上に高い買い物になっている可能性があるという事です。

 

変動金利で借りている方は今がチャンス!

あまり何も考えず変動金利で住宅ローンを借りた方にとって、たとえ支払いのメリットがあまり出なくてもこの金利の低い時期に固定金利に借り換えする事は今後の金利上昇リスクを回避する大きなチャンスと私としては考えております。

借り換えの手間さえ惜しまなければ最もリスクの少ない家計の見直しになり、マイナス金利の恩恵を1番受けやすい方法です。

弊社はFP事務所として住宅ローンの借り換えのご相談もお受けしておりますので、ご希望の方は是非お問い合わせ下さい。

 

人によっては総支払額が何百万円も変わるかも!?

マイホームを購入した時からかなり検討して住宅ローンを選択した人は借り換えをしてもそんなに違わないかもしれませんが、あまり考えずに住宅ローンを組んだという方はもしかするとかなり総支払額が変わってくる可能性があります。なので、メリットを感じたらすぐに借り換えをした方が良いと思います。総支払額が変われば、月々の返済額もかなり違ってくると思います。

 

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夢マイホームは現在マイホームを購入したいけど実際に何をすれば良いのか分からないという皆様に対して、相談から実際にマイホームを購入するまで総合的にサポートするサービスになります。これからマイホーム購入を考えているという方には非常にオススメできるサービスだと思います

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