変動金利に適応される1.25倍ルールって何?

前回は変動金利の住宅ローンは金利が変化したら、お客様がどのくらい影響を受けるかというお話しをさせて頂きました。

3,000万円の残高がある場合、2%金利が上がれば、月々の返済は6万円もアップしました。

計算式は簡単です。3,000万円×2%÷12ヶ月=60,000円です。電卓があれば誰でも簡単にできますので、もし現在住宅ローンを借りている方は試しに計算してみて下さい。

さて、今回はその変動金利に適応される1.25倍ルールのお話しをしたいと思います。

 

1.25倍ルールってどんなものなの?

1.25倍ルールとは、もし金利が上がって元金の返済が増えても、支払う金額は現在の支払額の1.25倍までしか上げないというルールです。

具体的にご説明すると、月々の支払いが10万円の場合、金利が大幅に上昇して、月々の支払いが15万円に上がってしまっても、1.25倍ルールが適応される住宅ローンの場合、返済は12万5千円までしか上がらないというのが1.25倍ルールです。

多くの住宅ローンはこのルールが適応されているため、いきなり金利が上がっても当面の支払いに困る事はないんですね。

 

1.25倍ルールの落とし穴とは?

借りる側の立場に立ったルールに見える1.25倍ルールですが、実はこの1.25倍ルールには大きな落とし穴があります。

ポイントは本来支払うべき15万円から実際に支払う12万5千円を差し引いた2万5千円は金利が免除されているのではなく、本来支払うべき現金返済分を利息の支払いに当てていて、元金の支払いが後ろに回されてしまうという事なんですね。

つまり、利息の支払いが増えたので、元金の支払いを待ってもらって利息だけを払うという「ナニワ金融道」に出てくるような仕組みなんですね。

例えば、月々10万円の支払いのうち、2万円が元金、8万円が利息だとします。

金利が大幅に上がった結果、月の支払いが14万5千円に上がってしまいました。

この場合の内訳は元金2万円、利息12万5千円です。

しかし、1.25倍ルールが適応されるため、支払いは12万5千円までし上がらず、良かった、良かったとはならないんですね。

何故かと言うと支払いの内訳は、元金0円、利息12万5千円という事になります。元金の支払いが0円という事は利息しか払っていないという事なので、元金は全く減らないんですね。

この場合、ルール上ではずっと利息だけ払い続け、最終返済日に元金をまとめて支払うという事になっていますので、極端な話30年後に銀行さんから「期日が来ましたので2,000万円まとめて払って下さい」と言われる可能性があるんですね。

 

金利が上がる事で住宅ローン難民になってしまう!?

まさかそんな事が・・・と思う方も多いかと思いますが、バブルの頃は「景気が悪くなる」事など誰も予想しておらず、「所得はどんどん増えていく」という前提で5年後に返済額が大幅にアップするステップ方式というのが流行っていました。

みんながこぞってこのステップ方式を使い、その後にバブルが弾けて、建設業や不動産業のサラリーマンの給料が大幅ダウンして、住宅ローンが払えなくなる人が続出して、住宅ローン難民という言葉が生まれました。

さらにアメリカで不動産が上がり続ける事を前提に低所得者向けに作られたサブプライムローンが破綻し、大手金融機関がどんどん潰れていったのは、まだ記憶に新しいですよね。

バブル崩壊もサブプライム破綻も直前までは誰もがそんな事は起こるわけがないと何の根拠もなく信じていました。変動金利は金利が上がると支払いも増えます。

突然の金利上昇で返済できなくなり、住宅ローン難民が生まれない事を祈るばかりです。

次回も金利についてお話ししたいと思います。

 

1.25倍ルールを知っている方はあまりいない!

住宅ローンは大きな借金を背負う事なのに、中身をあまり知らないという方が多いのが現実です。そして、住宅営業マンもちゃんと説明している方が少ないと思います。1.25倍ルールを知らないでいると後で確実に痛い目に遭ってしまいます。でも、こういった事は教えてくれない方が悪いのではなく、知らない方が悪いという事になってしまいます。当サイトでもこういった情報を随時発信していきますので、是非参考にしてみて下さい。

 

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