審査金利と借入限度額の関係性について

前回から「何故フラット35は一般の銀行ローンより審査基準がゆるいのか?」というテーマでお話しさせて頂いております。

信用金庫でも住宅ローン審査経験がある私ですが、ここ数年間で2,000件以上のフラット35のお申し込みを審査してきて感じるのは「商品によって審査の仕方がこんなに違う(ゆるい)ものか!」と感じています。

審査基準の違いの大きな理由は、フラット35を販売している住宅金融支援機構は民間企業ではなく政府系金融機関であるからという事を前回お話し致しました。

今回は審査金利と借入限度額についてお話ししたいと思います。

 

フラット35は年収に対する借入限度額が大きい!

フラット35は民間の銀行ローンに比べて、年収に対する借入限度額が大きいです。

実はこれもフラット35を販売する住宅金融支援機構が政府系金融機関の商品だからなのですが、今回はその仕組みについてお伝えします。

これも何度も何度もお伝えしていますが、「お客様が借りられる金額の上限=返済限度額」は返済比率で決まります。

返済比率というのは「年間返済額」を「年収」で割れば算出できます。

この比率を下げるためには下記の2つの方法しかありません。

  1. 分子の「年間返済額(その他の借入+住宅ローン)」を下げる。
  2. 分母の「年収」を上げる。

 

銀行ローンの審査は実際の金利ではやらない!?

さて、ここでポイントは、民間の銀行ローンの場合、住宅ローンの返済額を計算する金利が実際に借りた人が払う金利ではなく、「金融機関の審査のために独自に決めた金利=審査金利」であり、「実際には4%前後で計算している」という事です。

北海道の民間金融機関の住宅ローンは3年固定金利0.8%が主流ですが、この金利は3年限りのバーゲンセールで本当の金利は現在2.7%から引き下げられている数字なんですね。

期間が過ぎればキャンペーンは終わり、基準金利-1.2%になるので、仮に現在の金利水準が続いたいたとしても1.5%に上がります。

その時点での金利水準が上がっていれば当然金利も高くなり、利息は増えてしまいます。

もしそうなると、月々の返済金額は上がってしまい、返済がきつくなり、返済できなくなる人も出てくる可能性があります。

このため、民間金融機関は金利が上がった場合を想定し、4%前後の金利での返済額を元にして借入限度額を審査しています。

 

フラット35は実際の金利で審査する!

一方、フラット35は35年間もの間一切金利が変化しない商品です。

市場の金利が上がっても、お客様が月々返済する金額は変わらないので、実際に適応される金利のままで審査します。

仮に現在の金利が1.55%であれば、審査金利も1.55%という事になります。

4%と1.55%ではどのくらい違うか?年収350万円の人の場合、返済比率上限は30%以内なので、月々返済額の限度は116,666円までです。

ここから借入限度額を逆算すると、審査金利4.00% 借入限度額1,976万円に対し、審査金利1.55% 借入限度額2,835万円となります。

裏を返せば、金融機関が今後4%程度になると見込んでいる金利をフラット35を使えば、1.55%で借りられるという事なんですね。

こんなに差が出てしまうのは今が「超低金利時代」だからなのですが、この仕組みについては次回お伝えしたいと思います。

 

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