借入限度額の計算方法(返済比率)について⑥

借入限度額の計算方法(返済比率)について⑤の続きになります。

返済比率の考え方を応用した「借入限度額を上げる方法」を前回まで5回にわたってお話しさせて頂きましたが、いかがでしたでしょうか?

一般の方にはあまり浸透していない知識や情報もあったと思います。

今後のマイホーム購入に是非とも活かして頂けると私としても嬉しい限りです。

今回は借入限度額を上げるための方法として「年収」を上げる方法について解説致します。

 

住宅ローン審査における年収の考え方とは?

借入限度額を増加させるためには返済比率を下げれば問題ないのですが、返済比率を導き出すには「年間返済額」÷「年収」で計算できます。

この比率を低くするためには下記の2つの方法しかありません。

  1. 「年間返済額(住宅ローン+その他借入)」を下げる。
  2. 「年収」を上げる。

それでは「年収」を上げるにはどういう方法を取れば良いのでしょうか?

初めに「年収」の定義について詳しくご説明したいと思います。

住宅ローンの審査という概念のの中での「年収」というのは原則として申し込み前年の公的所得額(所得証明書の金額)の事を言います。

サラリーマンは「税込年収(源泉徴収票の支払給与)」で、自営業者は申告所得額(所得から経費をマイナスした額)になります。

もちろん、これは継続して同じ仕事をしている事が大前提になります。

 

転職している場合はどうなるの?

では転職した人の場合はどうなるのでしょうか?

転職した人の場合の年収は、転職の状況によって金融機関や保証会社によって対応が変わってきます。代表的な取り扱いは下記の3つになります。

  1. 勤続2年未満の方は受付できない。
  2. 勤務先の発行する見込年収で審査する。
  3. フラット35の場合、転職してから受け取った給与を勤務月数で割り、12倍して年収を算出し、賞与(ボーナス)があればこれに加える。

一般的に金融機関では医師・看護師・レントゲン技師など医療関係の仕事に就いている人や特殊な技術や際立ったキャリアを持っていて、明らかにキャリアアップと分かる転職をした人などは見込年収で審査を受けられる可能性が高いと言えます。

一方フラット35の場合、今後の収入に継続性があると認められれば、基本的にはどんな職業でも「転職してから受け取った給与を勤務月数で割って12倍する」というルールを適応して、受け付ける事が可能になります。

 

転職した方のケースを事例でご紹介致します!

前の会社を退職してから、6ヶ月間失業保険を貰いながら求職活動をして、仕事に就いて6ヶ月目の方の場合です。

転職後の給料は、

1ヶ月目 20万円
2~6ヶ月目まで 30万円
ボーナス 10万円

この方がフラット35を申し込んだ場合の年収の計算をすると、

割戻年収=転職してから受け取った給与を勤務月数で割って、それを12倍して賞与があればプラスする。

{20万円+(30万円×5ヶ月)}÷6ヶ月×12ヶ月+10万円=3,499,996円

この計算方法で導き出した年収で他に車のローンなどの別の借入がなければ、計算上の借入限度額は2,800万円という事になります。

 

フラット35なら希望額まで借りる事ができるかも!

一般の金融機関では勤続年数が短いため、申し込みの入口ではじかれてしまう方でもフラット35なら希望額まで借りる事ができるというケースは本当にたくさんあるんですね。

年収の考え方をちょっと知っておくだけで、マイホーム購入への入口はグーンと広がるという事になるんですね。情報は大きな武器になりますよね。

さて、次回はさらに詳しく年収の考え方についてお伝えしたいと思います。

 

銀行ローンがダメだったとしても何とかなるかも!

一般の銀行ローンは転職した場合審査は通りにくいケースが多いんですね。ただ、フラット35の年収の考え方であれば、転職した方でも審査が通る場合は多いんですね。フラット35は銀行ローンなどと比べると審査は通りやすいと思いますので、銀行ローンの審査に落ちてしまって住宅ローンに困っているという方は1度フラット35に申し込んでみると良いかもしれませんね。

借入限度額の計算方法(返済比率)について⑦に続きます。

 

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