借入限度額の計算方法(返済比率)について⑤

借入限度額の計算方法(返済比率)について④の続きになります。

前回まで4回にわたり、返済比率の考え方をベースにした「借入限度額」についてご説明してきましたが、ご理解頂けましたでしょうか?

ただ、このサイトの内容をご覧頂いただけではなかなか理解できない事も多いかと思いますので、もし「借入限度額を増やす事ができないか」という場面に遭遇しましたら、アドバイスさせて頂きますので、遠慮なくご連絡下さい。

今回は「借入金利を下げる」方法に関してご説明致します。

 

審査の時の金利は実際の金利とは違う!?

月々の返済額は、借入金額・借入期間・借入金利によって決まります。借入金利を下げれば、支払い利息が少なくなるので、当然返済額は下がり、借入限度額は上がります。

『だったら、1番金利が低い「変動金利」で借りればいいの?』と思うのは大間違いです。

審査の判断基準になる「返済比率」を計算する時の金利は、実際に融資される時の金利ではなく、「審査金利」と呼ばれる金融機関が独自に定めた金利が適応され、お客様が実際に払う金利とは別の金利になります。

この審査金利は金融機関独自と言いながら、ほぼ横並びで4%前後になっているんですね。

具体的に計算してみます。

年収350万円、その他借入なし、35年ローンの方の場合、固定3年、金利0.8%を使って返済比率(「年間返済額」÷「年収」)から算出した借入限度額は3,204万円になりますが、実際の審査金利4%で計算すると、借入限度額は1,976万円になってしまいます。

※審査金利は金融機関によっては結構安くしているところもあります。かなり借入限度額が高くなるところもあるので、個別でご確認頂く事をオススメします。

 

審査金利が実際の金利より高く設定されている理由

現在は史上最低の低金利時代です。

3年固定金利なら優遇部分を使えば0.8%という信じられない低金利です。

当然ですが、金利というのは今後上昇する可能性があります。金利が上がれば、月々の返済金額も増えて、返済できなくなってくる人が出てくる可能性があります。

これを防ぐために、実際の金利が4%になっても、返済比率に収まる範囲内になるように借入限度額を計算しているんですね。

今後金利が上がった時を想定して、銀行がリスク回避をするためです。

これが審査金利が高くなっている理由です。

逆に言うと、銀行さんもこの低金利はいつまでも続かないと考えているわけなんですね。

 

審査金利を下げるためにはどうすれば良いのか?

審査金利は金融機関が独自で決めているので、審査金利を下げるために審査金利が低い金融機関を使えば良いという事になります。

ここで登場するのがフラット35です。

フラット35はその名の通り、「35年全期間固定金利」ですので、市場の金利が上昇しても返済金額が上がる事はありません。

そのため審査の時の金利もお申し込みした月の実際の金利を適用します。

例えば、実際の金利が90%融資で1.59% 100%融資で1.72%のだった場合は、審査金利も全く同じ数値になります。

先ほど計算した年収350万円、その他借入なし、35年ローン、金利4%で計算して借入限度額は1,976万円だった方をフラット35の審査金利で改めて計算してみたいと思います。

フラット35 90%融資 金利1.59%の場合
借入限度額 2,817万円

フラット35 100%融資 金利1.72%の場合
借入限度額 2,759万円

借入限度額は一般の銀行ローンに比べて700~800万円も違ってきます。

このように同じ年収でも、審査金利に応じて借入限度額は変わってきます。

 

借入限度額で困ったらまずはフラット35!

例えば、自営業者の方だと所得額を抑えて確定申告していて、銀行ローンだと借入限度額が抑えられてしまう事がありますが、審査金利が低いフラット35で申し込んだら、希望額まで借りる事ができたというケースもたくさんあるんですね。

借入限度額が希望額まで届かなくて困っていませんか?

自営業者の方以外でもそんな悩みを抱えている方も多いと思います。

フラット35であればその悩みを解決できるかもしれません。

マイホーム購入の夢を諦めずに是非チャレンジしてみて下さい。

今回の内容はいかがでしたか?

次回は「年収を増やす方法」に関して解説したいと思います。

 

個人事業の方や転職されている方にオススメ!

住宅ローンを申し込む上で審査は避けては通れません。ある程度の収入があっても個人事業の方や会社経営者の方、そして転職されている方は通常の銀行ローンでは若干不利になってしまうんですね。もちろん100%無理ではないので、申し込むのも1つの方法ですが、もし審査に落ちてしまったのなら、フラット35にもチャレンジしてみると案外審査が通るかもしれません。

借入限度額の計算方法(返済比率)について⑥に続きます。

 

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